（原标题：市场正在改变：陈文博说再没有“必赢”投资项目 陈启宗笑言“What's the big deal”）

观点网 香港报道 恒隆集团兼恒隆地产前董事长陈启宗于今年股东会正式退任，将集团生意交棒予其长子陈文博后，两父子近日于公开活动上再次合体，谈及对中港房地产市场的看法及集团的发展。

恒隆地产荣誉董事长陈启宗与恒隆地产董事长陈文博一同出席论坛活动，并上台进行讨论。对比过去，陈文博的发言次数多出不少，而陈启宗继续贯彻其敢言的作风，以幽默的方式应对严肃的议题。

皇氏集团（SZ 002329，收盘价：4.13元）5月17日发布公告称，2024年6月11日（星期二），下午14:30，公司将在广西南宁市高新区丰达路65号公司会议室召开2023年度股东大会。本次股东大会将审议《皇氏集团股份有限公司2023年度董事会工作报告》等议案，2024年6月4日收市后登记在册的股东可现场参会投票，或通过交易所投票系统行使表决权。

在问及对中央政府于5月17日宣布推行旨在支持住宅市场的新政策，包括宣布设立3000亿元的保障性住房再贷款专项资金；及在新的房地产救市计划出台之前，中央政治局、国务院、人行和其他部门于过去数周推出一系列支持政策的看法。陈启宗称，中央持续着手应对房地产问题，而他们朝着正确方向迈出一步，但认为仍有地方需要补充，如地方政府现时难以透过卖地获取大量资金，因此未来需考虑后续资金从何而来。

陈文博则指出，未来内地楼市将更趋健康和可持续，认为市场正在改变，再没有“必赢”的投资项目，但认为内地投资选择不多，因此过往更多人偏好投资房地产多于股票市场，惟投资房地产的确定性已不如此前般高。

至于提到内地消费情况，陈文博指，集团主要从事非必需品高端零售业务，市场动态非常不同。而在疫情期间，中国奢侈品零售增加两倍，所以现在处于非常高的基数上，但集团表现仍然良好，比疫情前约增长两倍多。

陈启宗亦有谈及港人北上消费的趋势，其指过往自由行旅行南下来港消费，如今国内产品及服务水平有所提升、价钱仍旧低廉，驱使香港人北上消费是一个经济行为，笑言此举令香港人普通话变好，并非什么特殊大事件“What's the big deal”。在此形势下，租金下滑、资产格价出现调整是客观事实，以商场、商厦一类投资物业为主的恒隆亦受到影响，但认为拒绝认清事实或作出对应的人相当悲哀：“I would say you will be a very sad person, very unhappy person。”

陈文博指，集团旗下的出租物业租金有所下降，认为本地商家需为游客和本地顾客提供更好的消费体验，挽留顾客留港消费，令消费力不致外流至深圳或日本。

根据资料，香港今年4月零售业总销货价值按年显著下跌14.7%，低于2022年4月疫情期间的水平，香港零售管理协会料情况会持续一段时间，协会认为增加内地旅客免税额有助带动内地旅客的购物意欲，对现时低迷的香港零售市道非常重要，并高度支持和感谢政府近日积极向中央争取提高访港内地旅客免税额。

至于香港住宅市场方面，陈启宗指同样处于结构性调整期。他认为香港过去的楼价长升长有，主要由于：高地价政策、每年新批出的土地面积不得超过50公顷、约60％香港人拥有物业、以及反对派阻碍政府增加土地供应，认为港府近期撤销推行了15年的楼市调控政策后，当局终于能以更合理、更经济学的方式供应土地，市场迎来15年以来最重大的结构性改变，楼价下跌属意料之中。

但当主持人问到市场参与者及地产大家族应如何应对时，陈启宗笑言，这个问题不应该问他“that's not my problem”，应该邀请其他人来回答。因为恒隆的主要业务为物业租赁，已甚少参与买地市场及出售住宅。

被问到集团股价持续受压，陈启宗笑称，不认为公司股价正受压，而是整个市场都正处地狱：“I don't think there is any pressure, everybody is in hell。”而投资者必需分辨清楚政治与经济因素的分别，在地缘政治的影响下，香港必然受到牵连，在分析问题时切忌将政治因素视作经济事件，但相信市场终有日会认清公司估值大幅度折让是不合理“You guys will wake up one day”。

陈文博补充杠杆融资证券什么意思，整体地产股表现均跑输大市，尤其是内地房地产行业存在大幅折让，在没有太多资金投入港股市场的情况下，令恒隆的估值偏低，又认为相比起估值，利率对公司决策影响更大，在高息的环境下，令部分重大投资项目正减慢步伐或需重新评估。